Por Bruna Quintana *
A publicação da Lei nº 14.620/2023, em julho, alterou alguns dos parâmetros do programa Minha Casa Minha Vida, que havia sido renomeado de 2020 a 2023 para programa Casa Verde e Amarela. Seu artigo 1º deixa claro que ele visa a “promover o direito à cidade e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais”.
Contudo, além de promover o direito e ampliar a oferta à moradia para famílias com determinadas rendas preestabelecidas, seu objetivo também é promover o desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, de forma sustentável, mitigando vulnerabilidades e prevenindo riscos de desastres, gerando trabalho e renda, elevando padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população.
Planejamentos municipais, especialmente de grandes cidades, vão ao encontro do que está sendo proposto na nova lei. Em 2019, ou seja, ainda antes da pandemia que agravou muito esse quadro, o Brasil apresentava um déficit de 5,876 milhões de moradias, segundo estudo feito pela Fundação João Pinheiro. Contudo, segundo o mesmo instituto, no mesmo período, o Brasil tinha quase 12 milhões de domicílios vazios, reforçando o impacto da desigualdade social nesta questão.
Equacionar esses fatores, no entanto, não é uma tarefa fácil. E é neste sentido que se destaca o retrofit. Esse termo, comum na engenharia e no meio imobiliário, consiste na modernização de uma construção já considerada ultrapassada, exatamente o caso das regiões centrais em grandes capitais brasileiras.
O texto legal do programa prioriza aproveitar prédios abandonados que se localizam preferencialmente em centros urbanos e históricos, com até 200 unidades habitacionais, as quais são consideradas de pequeno porte. Ele também destina ao menos 5% dos recursos do programa ao financiamento para a retomada de obras paradas na reforma ou requalificação de imóveis inutilizados e na construção de habitações em cidades de até 50 mil habitantes.
Esse incentivo, além da recuperação de imóveis já existentes, almeja revitalizar áreas centrais urbanas aliado ao aproveitamento da infraestrutura pública nesses locais, como hospitais, meios de transporte, saneamento básico, iluminação pública e drenagem de águas pluviais
Trata-se de inteligente solução que, se bem empregada, poderá alinhar a melhor utilização de edifícios atuais com a adequação de unidades habitacionais eventualmente em desconformidade, além de viabilizar a modernização do setor e a inovação tecnológica com menor custo, sustentabilidade ambiental, melhoria da qualidade da produção habitacional e ampliação do atendimento do programa.
Essa iniciativa visa a mitigar as dificuldades e desigualdades existentes para os beneficiários do programa, especialmente para a população que reside em moradias precárias e longe dos centros urbanos, onde a infraestrutura pública e de serviços também apresenta condições desiguais.
Nesse sentido, o Minha Casa Minha Vida também aprovou o aumento no teto do subsídio do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para as faixas 1 e 2 atendidas pelo programa (famílias urbanas com renda bruta de até R$ 2.640,00 e R$ 4.400, respectivamente), passando de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil. Além disso, houve ampliação do valor dos imóveis que podem participar do programa, os quais variam de acordo com o tamanho das cidades em que estão localizados e da faixa de renda do beneficiário do programa, podendo chegar a até R$ 264 mil para imóveis urbanos de famílias contempladas nas faixas 1 e 2 e até R$ 350 mil para imóveis urbanos de famílias contempladas na faixa 3.
O que se verifica, portanto, é a ampliação tanto das famílias que poderão se beneficiar com o programa, quanto os imóveis que poderão ser enquadrados dentro do Minha Casa Minha Vida.
Para implementação das inovações, contudo, será necessário o envolvimento do Ministério das Cidades aliado ao plano diretor de cada localização, com a responsabilidade de formular e implementar, de modo integrado, a política nacional de desenvolvimento urbano.
O que se espera, dessa forma, é a implementação dos incentivos do programa aliados ao aproveitamento da preexistência de construções e a revitalização de centros urbanos que hoje estão inutilizados.
* Bruna Quintana é advogada na área de direito imobiliário do escritório Silveiro Advogados, especialista em Direito Civil e Processo Civil pela PUC-RS, com MBA em Gestão e Business Law pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Fonte: Conjur
Comentários